Efectos de la inscripción de la posesión de inmuebles y su diferencia con la usucapión, en especial referencia a la ley 9150 de la provincia de Córdoba.

“…Si bien la usucapión no es habitualmente un tema de consulta a los abogados dentro del ámbito de la Capital Federal, sí lo es en algunos sectores de la provincia de Buenos Aires y (más aún) en el interior del país, puesto que suele ser muy común que quien intenta adquirir un inmueble se encuentre con la situación de que quien se arroga la posición de dueño, ofrece en realidad cederle derechos posesorios sobre el bien en cuestión…”

-Por Daniela P. Dicarlo-

El art. 3948 del Código Civil establece que “La prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley”. Surge con claridad del texto legal que para que opere el efecto allí descripto deben concurrir los elementos “posesión” y transcurso del “tiempo fijado por la ley” en forma conexa.

La doctrina es unánime en destacar que, pese a los términos de la norma, la usucapión es una “institución” que nuestro derecho prevé para que un poseedor de una cosa no solo “inmueble” sino también mueble, adquiera no solo “la propiedad” o el dominio sino también otro derecho real (el derecho real que corresponda a su relación con la cosa).

En materia de inmuebles o de cosas muebles registrables, para que la adquisición del derecho respectivo se perfeccione, no basta con la concurrencia de los mencionados dos elementos (posesión y transcurso del tiempo), dado que previo a ello deberá existir una resolución judicial que declare extinguido (si lo que se adquiere es el derecho real de dominio) o desmembrado (si lo que se persigue es la adquisición de un derecho real distinto a este) el dominio del anterior propietario. Hasta tanto ello no ocurra, la posesión durante el tiempo legal sólo configuran una situación fáctica que no implica para el poseedor la titularidad de derecho real alguno.

Por otro lado, para que la adquisición del derecho real de que se trate sea oponible a terceros, será además necesario que el testimonio de la sentencia que admita la usucapión sea inscripto en el registro de la propiedad que corresponda (lo cual dependerá de si se trata de inmuebles o de muebles registrables).

La posesión de inmuebles como elemento necesario para usucapir

En lo que se refiere a la adquisición del dominio de cosas inmuebles, la posesión debe traducirse en tener la cosa bajo su poder con ánimo de dueño (recordemos que la falta de este ánimo dominal implicaría la existencia de una simple tenencia), de manera pública (lo cual permitirá eventuales oposiciones a ella por parte del propietario del bien), pacífica (en caso de posesión de violenta, el cómputo de la prescripción adquisitiva no comenzará sino hasta que se haya purgado el vicio de la posesión), continua (se reputará continua mientras no se manifieste una voluntad contraria), e ininterrumpida. Todo esto debe tener lugar durante el lapso de tiempo que exige el Código Civil: diez años si la posesión es con justo título y buena fe; o bien veinte años en los casos en que se carezca de justo título o de buena fe.

Si bien la usucapión no es habitualmente un tema de consulta a los abogados dentro del ámbito de la Capital Federal, sí lo es en algunos sectores de la provincia de Buenos Aires y (más aún) en el interior del país, puesto que suele ser muy común que quien intenta adquirir un inmueble se encuentre con la situación de que quien se arroga la posición de dueño, ofrece en realidad cederle derechos posesorios sobre el bien en cuestión.

Un claro ejemplo de ello es la provincia de Córdoba, que a raíz de la tan frecuente falta de “título suficiente” en las operaciones de compraventa inmobiliarias (es decir el título que da fe de que el dominio es de titularidad del transmitente y que éste se encuentra legitimado y es capaz para realizar el acto de disposición), ha dictado la ley 9150 -B.O. 23/3/04- (reglamentada por decreto 586/04) que trata el tema del saneamiento de los títulos de propiedad y crea el “Registro de Poseedores”.

En la realización de los actos conducentes a lograr el saneamiento de tales títulos, la citada ley establece que la determinación o individualización de los inmuebles en situación irregularidad o de conflicto dominial podrá hacerse de oficio (en cuyo caso esta tarea estará a cargo de la autoridad de aplicación) o bien a requerimiento de los particulares interesados.

Precisamente para que los interesados puedan cumplir con dicha tarea, por su art. 6° crea el  “Registro Personal de Poseedores”, dependiente del Registro General de la Provincia, en el cual podrán anotarse las personas que invoquen y acrediten la posesión de inmuebles urbanos, rurales y semi-rurales que figuren inscriptos a nombre de una persona distinta a quien aparece invocando la posesión. Cabe aclarar que la posesión a la que se refiere la norma es la “pública”, “pacífica” y “continuada”.

Debe destacarse también que la inscripción en el Registro Personal de Poseedores tiene como efecto únicamente lograr la oponibilidad de la posesión invocada frente a terceros, y que una vez registrada, no podrá registrarse otra posesión sobre la misma parcela.

Ahora bien, ¿qué ocurre si luego de la inscripción hubiere oposición por parte del titular registral (o de sus sucesores)? En tales supuestos, la ley establece que la autoridad de aplicación deberá intentar lograr el acuerdo entre las partes, y que en caso de que tal intento arroje resultado negativo, deberá desestimarse el requerimiento posesorio, disponiéndose su archivo (previa notificación fehaciente al interesado).

A continuación se detallan los elementos y documentos que deberá presentar el poseedor que pretenda cumplir con este trámite en el indicado Registro:

  • DNI de dos testigos (preferentemente vecinos del inmueble poseído)
  • DNI de la persona que solicita el trámite
  • DNI del cónyuge o conviviente
  • Boleto de compraventa, o bien
  • cesión de derechos posesorios (preferentemente por escritura pública), con elementos de prueba de la posesión del cedente.
  • De tratarse de una simple posesión se podrá acompañar un acta de constatación labrada por escribano público o verificación por juez de paz donde conste el estado del inmueble y la antigüedad en el ejercicio de la posesión.
  • Si el solicitante vive en el lugar, podrá acompañar un certificado de domicilio, siempre consignando la antigüedad de la posesión.
  • Si se trata de la continuación de una posesión de familiar fallecido, habrá que presentar la documentación que acredite el vínculo y los elementos de prueba de la posesión a nombre del causante.
  • Para acreditar la posesión su antigüedad, deberá acompañarse el cedulón de Rentas Provincial y Municipal que corresponda, ya sea que estén pagos o impagos. Los cedulones pagos pueden constituir prueba del ánimo de dueño y de la antigüedad en el ejercicio de la posesión; en cambio los impagos sólo aportan datos técnicos,
  • facturas de compra de materiales utilizados para las mejoras que se hubiesen hecho en el inmueble (estas deberán estar emitidas a nombre del poseedor y con el domicilio del inmueble que se pretende inscribir),
  • registros fotográficos, claros y precisos, donde se muestre el estado del inmueble, es decir edificado o baldío. En este último caso el lote debe estar limpio y alambrado. Las fotos deben estar pegadas en hoja en blanco y con firma certificada de los testigos de la posesión,
  • servicios pagos (agua, luz, teléfono, gas) a nombre del poseedor, cónyuge o conviviente, donde conste el domicilio del inmueble que se pretende inscribir.
  • Para identificar el objeto (inmueble): croquis parcelario donde se especifiquen las medidas de cada lado, la superficie total y los linderos con el mayor detalle posible,
  • foto satelital,
  • información catastral del inmueble, donde conste nomenclatura, designación oficial, número de cuenta, dominio afectado por la posesión,
  • plano mensura visado por catastro, si lo tuviere.
  • Toda información catastral o dominial del inmueble.
  • Todo otro elemento o documentación que vincule el nombre del titular, cónyuge o conviviente o familiar conviviente con el inmueble.
  • Además de todo esto, deberá completarse la declaración jurada que la ley 9150 prevé en su art. 9°.

Queda claro entonces que el trámite descripto simplemente permite dar a conocer a terceros (a través de la pertinente inscripción) que el interesado es poseedor del inmueble individualizado, pero de ninguna manera implica el otorgamiento a su favor de título suficiente alguno ni permite la obtención de la escritura traslativa de dominio respecto del mismo.

En caso de que lo que se pretenda obtener sea el dominio del inmueble poseído, deberá necesariamente encararse el respectivo juicio de usucapión y –concluido éste- cumplir con la pertinente inscripción del inmueble adjudicado en tal procedimiento judicial.

Para realizar este trámite en la Dirección General del Registro General de la Provincia de Córdoba, deberá acreditarse el pago de la tasa retributiva de servicios correspondiente y presentar los siguientes documentos:

  • Solicitudes de Inscripción y de Informe Judicial o Administrativo cuyos formularios se encuentran disponibles en la página web del Registro,
  • el plano visado por la Dirección General de Catastro, y
  • la sentencia judicial que adjudica el inmueble en usucapión.

Resta indicar que la inscripción de los inmuebles adjudicados en usucapión es arancelada. Los importes, así como los requisitos a cumplimentar para poder realizar los trámites descriptos se encuentran publicados en el portal de trámites de la página del Gobierno de la Provincia de Córdoba.

99 comentarios de “Efectos de la inscripción de la posesión de inmuebles y su diferencia con la usucapión, en especial referencia a la ley 9150 de la provincia de Córdoba.

  1. Hola me llamo barbara soy de buenos aires. Mi abuela tiene un inmueble sin papeles. Solo paga impuestos municipales y renta y tiene los planos. Quiere registrarla como poseedora y hacer una cesión de derechos. Ya que el ultimo año se la presto a unos de los nietos y ahora no quiere salir. Que puede hacer??? Si la registra como poseedora y hace la cesión de derechos. Eso le sirve a la otra persona para realizar un desalojo?. Y ahí poder iniciar un juicio por usucapión. Espero su respuesta desde ya muchas gracias.

    • Estimada Bárbara, le hemos enviado un correo electrónico evacuando su consulta. Gracias por su contacto. Cordialmente, Tu Espacio Jurídico.

  2. Hola. Mi nombre es Gabriel y con mi familia tenemos una consulta. Vivivmos en un lote que se encuetra “dividido” en tres. El titular del lote fallece y queda el mismo a sus tres hijos. O sea el lote queda divivido en tres personas. La sucesion nunca se realiza. Una de esas personas nos vende su parte con boleto de compra y venta. Queríamos saber como podemos nosotros poseer esa porción de lote para que figure a nombre de mi madre, teniendo en cuenta que hace mas 30 años vivimos allí y hemos hecho todo tipo de arreglos y siempre pagamos todos los servicios que nos corresponden. Lamentablemente quien nos vendio dicha porción hoy en dia no esta dispuesta a colaborar y sus hermanos tampoco, aun asi nunca han hecho ningun tipo de reclamo por el mismo. Desde ya muchas gracias. Saludos, Gabriel.

    • Estimado Gabriel, le hemos enviado un correo electrónico. Gracias por su contacto, saludos.

  3. SOY DE LA PROV.DE BS.AS.TENGO UN TIO QUE TIENE UN LOTE QUE ES DE SU PROPIEDAD CON ESCRITURA,PERO ADEMAS TIENE OTRO LOTE DE TERRENO QUE ERA SEGUN SUS DICHOS POPIEDAD FISCAL.EL CUAL TOMO HACE COMO 40 AÑOS Y LO TIENE ALAMBRADO JUNTO CON SU TERRENO.AHORA LLEGO EL MOMENTO DE VENDER SU PROPIEDAD.SIEMPRE LE HAN VENIDO LOS IMPUESTOS COMO SI FUERA TODO UN SOLO LOTE.POR LO QUE YO VEO EN LAS VOLETAS. O COMO PUEDO IDENTIFICAR EN LAS FACTURAS DE COMO SE CATALOGAN LOS LOTES? Y SI TENGO QUE HACER ALGUN TRAMITE PARA QUE SE INCLUYA EN LA ESCRITURA PARA PODER VENDER TODO COMO UN SOLO LOTE.?DESDE YA MUCHAS GRACIAS POR PRONTA RESPUESTA.

    • Estimada Ana, para que la venta de ambos lotes se pueda realizar como titular del derecho real de dominio y para que el comprador pueda figurar como nuevo titular de tal derecho en el Registro de la Propiedad Inmueble, será necesario usucapir el lote poseído. Si existe premura en que se realice la operación inmobiliaria, la “venta” se podrá hacer a través de la transferencia del derecho real de dominio respecto del primer lote, y a través de la cesión de derechos posesorios respecto del segundo. Recuerde que esta es una respuesta orientativa a su consulta, por lo que le recomendamos recurrir al escribano que intervendrá en la operación, a quien deberá suministrarle toda la documentación correspondiente a los lotes (escritura, constancias de pago de impuestos, etc.). Un cordial saludo.

  4. vivo en una casa de mi bisabuelo ya fallecido , hace treinta años y tengo los impuestos al dia , quiero hacer una posecion puedo hacerla?

    • Estimada Mónica, si el bien había sido adquirido por su bisabuelo hoy fallecido, el mismo forma parte integrante de la herencia y usted, en principio, tendría vocación hereditaria a su respecto. Si su bisabuelo poseía el inmueble, podría considerar el inicio de un proceso de usucapión o en su defecto su inscripción como poseedora (dependiendo de si en el lugar donde está ubicado el inmueble existe un registro a tales fines). Le recomendamos una consulta particular con un profesional en la materia para que pueda evaluar las posibilidades en su caso puntual. Saludos cordiales.

  5. compre una casa hace unos 11años ,casi una casa falta un 6%,porque la compre a una sucesion y una de las partes estaba inhibida.esa persona murio(la dueña del 6% q me falta¿como puedo hacer el usucapion por ese 6%,tengo la escritura del 94%.Pero mis hijos y yo. hace 15 años q viven en esta propiedad.Es q yo en realidad lacompre hace casi 20 años pero estaba a nombre de mi mama,porque yo estaba con los tramites de divorcio,una verdadera odisea de divorcio.Hicimos q mi mama le vendiera a mi mejor amiga y al año le compre yo,puesto q es ilegal q mi mama me venda.mi mama ya no vive aqui,pero mis hijos hace cosa de 15 años viven aqui.Me dijeron q es mas facil hacer el uscapion por ese 6% q encontrar a los herederos del dueño de ese 6% para ver si tienen hecha la sucesion.

    • Estimada Amalia, la usucapión se tramita en sede judicial, debiendo contar con el patrocinio de un abogado. Un cordial saludo.

  6. Hola, mi nombre es Maria: existe algun impedimento, restriccion o limite en cuanto al inmueble a usucapir? Quisiera iniciar juicio de usucapion de un campo de 250 has aproximadamente por el cual mis hermanos y yo estamos manteniendo y habitando por mas de 25 anhos.
    Desde ya, muchas gracias

  7. hola, mi nombre es Alejandra, mi consulta es x un lote el cual tengo posesión desde 2008, inscripto en el registro de poseedores de cba, ya construí y es donde vivo, mi consulta es si apareciera el titular del lote y lo reclama debe pagar todas las mejoras realizadas? o se queda con la casa que construí, gracias

    • Estimada Alejandra, en caso de que el titular registral del lote plantee una acción reinvindicatoria (que es la acción real que se estima que procedería en este caso), el reclamante podrá optar por demandar el restablecimiento de su derecho real, que es el que se pretende defender, o bien obtener la indemnización sustitutiva del daño que le provocó el “desapoderamiento”. En el primer caso, se considera que las mejoras que usted hizo quedan en beneficio del inmueble. Sin perjuicio de esta opinión, le recomendamos realice un asesoramiento legal que analice puntualmente su caso. Nuestros más cordiales saludos.

  8. Hola yo poseo una propiedad, que me alquilaba y la propietaria fallecio, y la propiedad era de los padres y fallecieron al igual que dos hermanos mas, solo de esa familia quedan las sobrinas, que jamas habian aparecido y luego de la muerte de la propietaria aparecieron, puden seguir cobrandome el alquiler o deben hacer suceciòn?

    Beatriz

  9. Hola yo poseo una propiedad, que me alquilaba y la propietaria fallecio, y la propiedad era de los padres y fallecieron al igual que dos hermanos mas, solo de esa familia quedan las sobrinas, que jamas habian aparecido y luego de la muerte de la propietaria aparecieron, puden seguir cobrandome el alquiler o deben hacer suceciòn?

    Beatriz
    Responder

  10. Consulta: Soy de la Pcia de Buenos Aires. Desde el año 1978 ocupamos con mi familia un predio abandonado, anteriormente funcionó una sala de primeros auxilios vecinal que quedó abandonada muchos años antes de que llegáramos nosotros. Vivimos siempre ahí. Hace unos años mi padre hizo gestiones ante la Provincia pero nunca avanzó ningún trámite. En el año 1995 contraté a un agrimensor que hizo los planos y gestionó el número de la casa, a partir de ahí pagué los impuestos y todos los servicios los puse a mi nombre. Cómo puedo hacer para escriturar en algún momento?..un juicio de posesión?…dónde tendría que hacerlo?…necesito abogado para hacerlo? Muchas gracias.

  11. Hola,quisiera saber si se puede averiguar por internet datos sobre un terreno que me quieren vender con derechos posesorios en la pcia de Cordoba. Yo vivo en Capital Federal. Lo fui a ver y me gusto. Ahora para asegurarme pense que con los datos que tengo se podria averiguar antes de comprar. Usted me haria el favor de indicarme dnd y como averiguo? Desde ya muchas gracias.

  12. Estimada Eva. No contamos con esa información. Le recomendamos que antes de concretar la operación se haga asesorar por un profesional en la materia quien, entre otras cuestiones, podrá informarle sobre la posibilidad de iniciar un proceso de usucapión. Saludos.

  13. Hola,les comento que tengo un boleto de compraventa del 50% de un terreno, adquirí la posesión con el boleto ya hace 9 años.. Mi duda es, en que momento exacto debo iniciar el juicio de Usucapión? Se que la fecha del boleto es un indicio para determinar la efectiva posesión.. Pero, tendría que contar los 10 años desde esa fecha o se puede tomar otra? Saludos.

  14. Hola, me ofrecen un terreno con nomenclatura ctastral. el titular falleció y la persona que me lo vende dice tener escritura de posesión y menciona la ley veinteañal.
    Cómo puedo saber si me meto en un problema a futuro o puedo comprarlo, ya que mi intención no es revender sino habitar familiarmente.
    Muchas gracias.

    • EStimado, habría que analizar el caso en particular. Le aconsejamos que consulte con un abogado en forma personal. saludos

  15. Buenos días, somos del sur de Córdoba, tenemos 10 lotes en uso que están a nombre de mi abuelo, los impuestos están al día, los herederos nos lo ceden, que alternativas debemos tramitar

  16. Hola buenas tardes tengo una duda me quieren vender un lote en provincia de cordoba pero me quieren dar una escritura de derechos y acciones posesorias, esto significa que yo no voy a ser dueño de ese lote??..
    O sea no deberia comprarlo?

    • Estimado Gustavo, usted estará adquiriendo derechos posesorios sobre el lote, y para pasar a ser titular registral del derecho real de dominio, deberá usucapir.

  17. Hola,soy de la pcia. DeCordiba y tengo una casa edificada sobre 3 lotes de los que tengo a.mi nombre los derechos posesorios, testimoniados ante juzgado de paz estos ya tienen mas de 30 años y quiero inscribirlos, como debo hacer y si en caso de poder venderlos, existe alguna forma legal ante escribano o similar, desde ya muchas gracias. Atte.
    Victor RODRIGUEZ

    • Estimado Enrique. Consideramos que debería asesorarse para encarar un juicio de usucapión y así poder adquirir el derecho real de dominio en relación a los lotes. En caso de querer transferirlos, sólo podrá transferir los derechos posesorios de los que usted es titular, lo cual puede instrumentar ante escribano público.

  18. Hola, soy Beatriz. Vivo en el sur de Còrdoba y hace unos 36 años comprè unas hectáreas en lo que era una zona rural en ese momento ahora debenida zona urbana. Nunca hice usucapiòn y solo tengo boleto de compra venta de ese terreno. Hace un año cedí derechos posesorios de tres lotes a travès de escribana pública. Dos de esos lotes dan a una calle por lo cual la Municipalidad me cobra servicios de alumbrado, barrido y limpieza pero como terrenos baldíos. Dos de esos lotes ya no me pertenecen y ya no son baldíos. Cómo puedo hacer para que la municipalidad reconozca a sus nuevos propietarios?
    Aclaro que ya les presenté las cesiones de derechos posesorios correspondientes pero me dicen que van a seguir reconociendolos como míios y como baldìos porque yo no hice loteo ni subdivisiòn.
    Muchas gracias por una pronta respuesta.

    • Estimada Beatriz. Entendemos que debiera dar solución a su problema la presentación de un plano de mensura de posesión, confeccionado por un ingeniero agrimensor, el cual también le será necesario en caso de decidir usucapir.

  19. Buenas tardes, una consulta: en la ciudad de Buenos Aires, tambien existe esta posibilidad de obtener la posesion de un inmueble cuando uno no es el titular de dominio y no conoce a este? hay alguna ley que asi lo establezca? En caso de no ser asi, que posiblidad hay en la ciudad de Buenos Aires para obtener la posesion del inmueble? Donde se puede averiguar esto? Muchas gracias, Nahuel Cruz Puca.

  20. Si bien en la provincia de Buenos Aires no funciona un Registro de Poseedores como aquel al que alude el artículo, ello no significa que un inmueble no pueda poseerse y eventualmente ser objeto de una usucapión.

  21. Buenas noches, estoy en posesión de un terreno rural en San Luis desde hace un año, el cual permaneció abandonado POR MÁS 15 AÑOS. Hay una mensura en rentas de 1972 para tramitar la prescripción veinteañal y nada más. No se pagaron impuestos ni siguieron ningún tramite más.
    Yo estoy pagando los impuestos arreglé una construcción existente (coloqué puertas, ventanas,sanitarios,revoques pintura). Mi pregunta es, que posibilidades de éxito tengo en este lugar y cuales serian los pasos a seguir? desde ya agradezco su respuesta.

  22. HOLA QUE DERECHOS TENGO SOBRE UN INMUEBLE QUE FUE DADO A MIS PADRES POR EL MUNICIPIO ELLOS FALLECIERON AMBOSY QUEDARON UNOS NIETOS (SOBRINOS MIOS, HIJOS DE MI HERMANA YA FALLECIDA) VIVIENDO ALLI DESDE HACE MAS DE 20 AÑOS QUE VIVEN AHI YA QUE EL PREDIO TIENE 2 CASAS, EN UNA VIVIA MI HERMANA CON SUS HIJOS (OCUPANTES ACTUALES) ELLA FALLECIO. LA OTRA ERA DE MIS DIFUNTOS PADRES. YO SOY A UNICA HIJA VIVA Y QUIERO SABER SI PUEDO RECLAMAR AL MENOS LA PARTE DONDE VIVIERON MIS PADRES. LA TIERRA SIGUE SIENDO FISCAL.

  23. consulta: hace alrededor de 3 años mi familia esta cuidando un lote ye esta alambrado y este año hemos pagado todo lo q se debía el terreno municipal y arba. ya estamos x construir y en estos días aparece una señora q la municipalidad se lo estaba por otorgar atravez del consejo de liberante. en este caso q tengo q hacer quien tiene mas prioridad sobre el terreno yo q lo cuide y pague todos los impuesto o la otra persona. desde ya muchas gracias

  24. hola soy Miriam vivo en la provincia de Córdoba, estoy en una casa hace casi 16 años e pagado los impuesto durante estos años y le echo arreglos ,ya que era una casa que estaba deshabitada, después de pasar estos años;me llego una carta de una supuesta corredera reclamando por la casa; que puedo hacer legalmente ?tengo algún derecho?

  25. hola soy Miriam vivo en la provincia de Córdoba, estoy en una casa hace casi 16 años e pagado los impuesto durante estos años y le echo arreglos ,ya que era una casa que estaba deshabitada, después de pasar estos años;me llego una carta de una supuesta corredera reclamando por la casa; que puedo hacer legalmente ?tengo algún derecho?

  26. Hola. Consulta. Procede una accion de reivindicacion. fui continuador de la posesion de la casa de mis padres durante mas de treinta años, la cual estaba sin escriturar, el dominio constaba a nombre de un tercero y nunca escritura, forme mi flia, vivi pacificamente , una de mis hnas se hace extender un boleto de compvta por parte de los herederos del ya fallecido Titular registral, con lo cual logra escriturar, me inicia el desalojo, yo opongo la posesión de todos estos años y no le hacen lugar al desalojo ni en 1 ni en 2 instancia. Al cabo de un tiempo, mediante un ardid con un abogado “vivo”, le firma Documentos por una supuesta deuda, esos Doc se ejecutan y se viene la subasta de la casa, y obviamente el comprador fue la esposa de este “abogado”, se inscribe la subasta y es asi que me tuve que ir de la casa. Esto sucedió en el año 2001. Si, quiza mi inexperiencia o mal asesorado por mi abogado de entonces hizo que en su momento hubiese iniciado el Usucapion, pues bien, mi consulta es si HOY aún estoy a derecho de iniciar esta acción de Reivindicación. DESDE YA MUCHAS GRACIAS.-

  27. hola soy miguel angel y quisiera saber esta situacion que estoy pasando hicimos una usucapion junto a mi hermano y este empezo a construir sin mi permiso y antes de que salga la resolucion como dueños
    mi pregunta yo quiero ceder mi parte y mi hermano no quiere pagar
    yo puedo en su momento que salga la reslocion de la usucapion pedir remate o algo asi
    me seria muy util su respuesta xq ahi sabria donde estoy parado xq mi hermano me dice que no me pertenece nada
    gracias

  28. Hola…consulta …el titular de la adjudicacion de tierra fiscal en este caso un campo fallece…su viuda debe seguir con la tarea agropecuaria para subsistir y terseriza el servicio tido por necesidad y de buena fe…mediante contrato de arrendamiento…el arrendador usa el contrato para solicitar el la adjudicacion de la tierra alega amenazas de la dueña cuando quiso levantar la cosecha…cosa q es mentira pero es su estrategia…que opciones legales tengo para q la sra. No pierda su tierra…ella sigue viviendo ahi…nunca abandono la posesion.

  29. Hola soy florencia tengo 29 años mi consulta es la siguiente yo tengo el inicio de tramite de posesion de dos parcelas las cuales no ocupo parcial mente porque hay un grupo de personas de nacinalidad peruana Que las usurparon violentamente hace cuatro años dicen ser propietarios y q tienen escrituras pero nunca nos muestra papeles solo dicen eso y no se como hacer para que salgan teniendo en cuenta qué hise muchas denuncias de agresion y usurpasion y nadie hace nada .vivo junto a mis ocho hijos atemorisados por esta situacion que vivimos dia a dia ,la actual impide que mis hijo bayan a la escuela y que mi esposo pueda trabajar por las constantes amenasas.desde ya agradeseria su pronta respuesta.saludos

  30. Hola mi nombre es Sandra.tengo a mi nombre una casa pero está usurpada. Hace 3años inicie juicio por desalojo.llegamos hasta la instancia de mediación y no prosperó. Por razones personales no continuó el juicio. Mi pregunta es COMO EVITO QUE HAGAN PAPELES DE PROCESIÓN. ESE ES MI TEMOR.NO SE QUE HACER.muchas gracias

  31. hola, tengo mi casa y 3 terrenos ,casa q vivo desde hace ya 40 años a raíz de la muerte de mi padrastro familiares de el exigen el desalojo en principio la justicia desestimo ese pedido dado q no tenia razón de ser y se archivo y q ellos debían hacer sucesión de la misma, desde entonces yo hice plano de mi casa y de los terrenos….hoy después de 2 años recibo otra carta documento exigiendo q desaloje mi casa…q piensan ustedes al respecto? hasta q punto me sirven los planos? o lo mejor es llegar a una negociación?

  32. Hola quisiera saber si ouedo hacer yo un contrato de secion de derecho de un lote cuyo titular me lo cedio teniendo un papel firmado ppr el la cesion ,porque quiero vender y no se que papel es mejor hacerle al comprador si una cesion de derecho y si es asi la puedo hacer yo sin escribano y si tiene validez o que otro papel le puedo hacer que tenga validez jurídica

  33. buenas tardes!
    En el año 2014 compre una parte de un terreno,mediante una sesión de derechos posesorios, a uno de los herederos de dicho terrenos.Ahora quiero comenzar a realizar el tramite de la escritura por posesión.Tengo varios impuestos que me dio la persona que me lo vendió que van desde (1975-2008 aunque algunos años me faltan),mas los servicios que fue pagando hasta la actualidad.Me gustaría saber si estoy en condiciones de realizar dicho tramite, sabiendo que años anteriores se había iniciado una sucesión que nunca se termino.

  34. Compré una casa a un señor que hace más de 30 años vivía ahí, me entero la casa es herencia de su mujer (ambos fallecidos) aparecieron sus hijos e iniciaron la sucesión, yo inicie la usucapión ( que sucede con el dinero que le pagué (tengo boleto compra particular) y con los arreglos que estoy haciendo.; Cómo quedó judicialmente pierdo todo o debo iniciales juicio a los herederos por la mala venta de su padre?

  35. Hola mi consulta es yo vivo en capital federal desde que tengo 8 años en la casa de mi vis abuela mama d mi abuelo con mis padres que edificaron aca y fallecieron abajo vive el concubino de la hermana de mi abuelo y ella fallecio y yo vivo arriba ahora el hombre este quiere pedir posecion veinte añal y dejarme en la calle cuando por herencia me corresponde pero me quiere hechar con mis 2 hijos a la calle el me robo la escritura de la casa yo no se que hacer…

  36. Hola, soy franco, quería saber una vez iniciado el tramite en el registro de poseedores cuanto demora en llegar el certificado?

  37. Hola, he comprado un terreno en el año 2012 , tengo la declaración jurada desde entonces donde tengo la posesión del terreno y tengo rentas pagas desde entonces.
    Aun no he construido ya que mi vecino hizo el pozo negro en mi terreno y dice que esa parte del terreno le corresponde .
    Quisiera saber si yo con los papeles que tengo (solo declaración jurada y rentas pagas) tengo legalmente el derecho y puedo pelear por el terreno o si mi vecino por haber construido su pozo negro en mi parte saldría ganando… Quisiera que me asesoren por favor..desde ya muchas gracias

  38. Hola : Soy propietaria de un terreno en el interior de la provincia de Córdoba hace mas de 30 años-.. Trate de contactarme con los propietarios de los terrenos colindante.los cuales estaban abandonados. Uno de ellos no me respondió .. no viven en la provincia y el otro no tenia en regla la documentación , no se lo podia comprar.. debía muchos años de impuestos ambos… Decidí ver que podía hacer. Me presente en la unidad fiscal de la propiedad.. Ley 9150 de Tierra del Futuro.. para tomar posesión, presente planos ..testigos y demás reglamentación en el año 2007.. Realice un plan de pago y pague toda la deuda, acordado por la municipalidad local, limpie, desmonte lo cerré y otros arreglos.. Los impuestos de uno de ellos venia al nombre de su dueños, después de 5 años cambio de nombre del titular.. Pregunto en la municipalidad y me responden que estuvieron reacomodando datos.. que seria una dueña que ya lo tenia y que apareció.. Al no quedar tranquila empece averiguar y me informan que fue rematado hace 5 años… Mis dudas son.. Se remata algo que esta cercado, con plan de pago de impuestos …?? La que compro en el ramate no se dio cuenta que los impuestos estaban al día,- dado que yo asumí como dueña y pago todo..? Que estaba con mejoras.!!. etc.. Ya pasaron mas de10 años de posesión.-. 5 años de cambio de titula por la compra en un remate… con desprolijidades…Sigo pagando los impuestos a nombre de otros. ?!!!!! El supuesto titular no aparece.. ! No sabe lo que compro o hay otros problemas..?? .-YO Vivo en el lugar., Hice mejoras de todo tipo..!!!. Hasta edifique..!.-.Que debo hacer..?
    Se que hay muchos cambio legales.. Como debo proceder..! Espero su pronta respuesta. Desde ya gracias por su atencion

  39. hola buenas tardes. quisiera consulta sobre una propiedad en Córdoba. Con mi señora adquirimos una casa hace 20 años a una gente que vivía en dicho domicilio y se fueron a otra provincia y nos la vendieron. pagamos los impuestos y ahora notamos que el impuesto de Rentas viene con el letrero de “Sucesión de …..”. Que puede pasar con dicha propiedad. Aguardo su respuesta y pasos que debería seguir. Gracias

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