El orden público inmobiliario descontextualizado

Por el Dr Antonio Martin Grilli-

Resumen contenido:

                       Desde hace decàdas se està avistando y aplicàndo en Argentina una jurisprudencia cuasi uniforme que invocando el orden público inmobiliario, impone serias limitaciones procesales que desnaturalizan casi por completo la verdadera esencia y finalidad del instituto jurídico de la usucapión

I-LA USUCAPION COMO INSTRUMENTO DE UTILIDAD SOCIAL:

                   La prescripción adquisitiva o usucapio, antigua herramienta heredada del derecho romano (praescriptio longis temporis), ha sido contemplada y conceptuada como una verdadera herramienta de utilidad social, pues no sòlo redunda en beneficio del futuro adquirente del derecho real que se trate(poseedor mientras tanto), sino de toda la sociedad, al impedir en cierta manera el estancamiento de la riqueza y de los bienes. Por ello, asì colabora a la realización y reafirmación del sentido social de la propiedad, contenida en el articulo 21 de la Convenciòn Interamericana de Derechos Humanos y que forma parte del derecho positivo nacional, debiéndose entender como una limitación natural al derecho de propiedad privada, pues como todo derecho, su uso o desuso no debe perjudicar al resto de la sociedad, a la vez que eminentes razones de índole fiscal y tributario reafirman ello.

II-RESEÑAS JURISPRUDENCIALES  ADVERSAS AL INSTITUTO.

                   Numerosos fallos han impuesto y aplicado directrices pretorianas que dificultan seriamente al poseedor usucapiente llegar a un buen destino, brindándose en la mayoría de los casos como fundamento principal la existencia de un orden público en la materia que imposibilitaría mantener la eficacia de ciertos actos o alternativas procesales del mismo modo que en otra clase de procesos civiles.

Asì por ejemplo en autos en “S., L. c. H. de M. A. B. y otros/Prescripción Adquisitiva CNCiv., sala J, febrero 18-2014.”:

            “En principio, el silencio o allanamiento por parte del demandado no eximen al actor de probar los hechos alegados como fundamento de la acción de usucapión, pues en materia de derechos reales está comprometido el orden público y, además, porque al reconocerse a la sentencia efecto retroactivo al momento en que se inició la posesión podrían verse afectados derechos de terceros…”

             De modo similar la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul in re “Zouza Euben Edgardo c/ Buglione Sociedad Anónima Ind. Y Com. s/ prescripción adquisitiva vicenal/usucapión”(Extraìdo del ensayo de la Dra Alejandra Pasquet-Revista de Derecho Reales y Registral-Nùmero 4-Diciembre 216), dispuso:

         “Es así que en los juicios de usucapión la rebeldía y hasta el allanamiento del demandado no producen los mismos efectos que en los restantes procesos, y ello porque en éstos se encuentra en juego el orden público, por lo tanto no exime al actor de probar todos los hechos alegados sin que resulte relevante la rebeldía de la accionada”…

          En otras oportunidades, el mentado orden público justitificò la aplicaciòn de criterios estrictos, como en autos: “B. de T., D. R. c/ F. de T., A. s/ Usucapión” (Expte. N° 101/09 CANO), la Excma Càmara de Apelaciones de la Pcia de Chubut, precisamente se refirió a la estrictez de la valoración probatoria en èsta clase de juicios

                                     …”1) Valoración general de la prueba. Criterio restrictivo:- Dado que la usucapión es una forma excepcional de adquirir el dominio y que, por lo mismo, se encuentran implicadas razones de orden público, es imprescindible valorar la prueba con criterio estricto a fin de corroborar si esta es lo suficientemente clara, insospechable y convincente respecto a todos los extremos necesarios para su procedencia…”

                   Es decir que la rebeldía, allanamiento, confesiòn ficta o expresa del titular registral, son desprovistas en los juicios de usucapión de los efectos propios y habituales que sì tienen en la mayoría de los restantes juicios civiles de contenido patrimonial, pero todo ello sin existir normas expresas que asì lo establezcan y en base al único fundamento del orden público imperante.

III-ERRONEA MALINTERPRETACION ONTOLOGICA DEL ORDEN PUBLICO INMOBILIARIO.EXTENSION INDEBIDA.

               Desde muy antaño se ha definido al orden público como ese conjunto de principios y valores que transcienden al exclusivo interés particular. Asì por ejemplo, al decir de Horacio De La Fuente puede ser:

                 …“La manera de entender el orden público se pueden reducir a dos posturas: “a) el que lo concibe como un conjunto de principios eminentes a los cuales se vincula la digna subsistencia de la organización social establecida, y b) el que considera que se trata de una cuestión que responde a un interés general colectivo, por oposición a una de índole privada, en la cual sólo juega un interés particular —que es la que se entiende receptada por nuestro sistema jurídico” (DE LA FUENTE, Horacio H, “Los jueces y las leyes de orden público”, LA LEY, 2004-F, 79. )

           Los artículos 12, 1882 y  1884 del actual CCy Cº, como también el antiguo articulo 2501 concretan acabadamente la nociòn de orden público inmobiliario, pues no resulta disponible a los particulares nada de los referente a lo que denomino “vita itinerary” de los derechos reales, por lo que claramente està mas que claro la estructura legal de los mismos.

         El actual articulo 1905 CCyCº preveè como modo de adquisición a la usucapión, etablecièndo que la sentencia respectiva debe fijar la fecha en que hubo operado la misma.

        Pero lo cierto es que ni el código de fondo ni la mayoría de los digestos rituales provinciales establecen las limitaciones que al comienzo se señalaron, sin que tampoco por ello se me escape que de manera aislada y excepcional el articulo 24 de la ley 14159 trajo la inadmisibilidad de la prueba testimonial exclusiva, no obstante se trata de una ley sancionada en el año 1952, por lo que a la luz de las reformas legislativas posteriores, debiera considerarse, al menos,  superada doctrinalmente.

      El orden público inmanente no puede depender de interpretaciones judiciales, puesto que en la materia en cuestiòn se encuentra precisamente contenido en los dispositivos ya citados(artículos 12, 1894, 1897,  1905 y ccds del còdigo de fondo); pero no es vàlido ni lógico extender ese orden público intraviralmente al proceso judicial de usucapión mismo, pues està regido por una ley especìfica, porque el Juez de èste modo ejercerìa prerrogativas exclusivamente legislativas y se afectarìa asì la garantía del debido proceso.

         El mentado orden público determina cuales deben ser los hitos mas importantes en la vida de un derecho real, y entre ellas a la usucapìon, pero no asì el detalle de la misma(Si se me permite el parangón, equivaldría a que el mismo Còdigo Civil tras contemplar el comienzo de la vida humana de manera natural, también se ocupara de los pormenores de la obstetricia) y ello se corrobora fácilmente también cuando en la parte final del articulo 1884 CCyCº se menciona la palabra “estructura” y no contenido. Si realmente hubiera sido la verdadera intención del legislador, habrìa previsto aùn en el código de fondo, disposiciones procesales con las limitaciones ya comentadas, asegurando su uniformidad en todo el país; al no haberlo efectuado, mal pueden los magistrados judiciales aplicar temperamentos contrarios.

        Semejante desnaturalización, también, ocasiona situaciones sumamente contradictorias, pues el titular dominial y adquirente con acuerdo de voluntades mediante e intervención de un notario público pueden transmitir un derecho real sin ninguna complicación; pero en un juicio de usucapión ese mismo titular dominial allanándose, confesando o reconociendo el derecho del poseedor(manifestación de voluntad calificada, pues es ante un magistrado público), por sì solo no puede alcanzar el mismo resultado; cosa que desde ya demuestra la irrazonabilidad y yerro en la extensión de orden público inmobiliario al seno ìntimo del proceso de usucapión.

    IV-CONSLUSION.

                  Producto de esa errónea conceptualización y extensión indebida, se produce no sòlo una colisión de normas, sino también de principios jurídicos y constitucionales. La propiedad privada versus al sentido social de la misma, recordando que en el juicio de usucapión mas cotidiano(veinteañal) se parte de la premisa de un titular de dominio que ha demostrado desaprensiòn durante 20 años o mas para con la sociedad y que asì las cosas, desintencionalmente, se lo vuelve a favorecer con criterios procesales estrictos e improntas que sòlo debieran tener origen legislativo(orden público extendido indebidamente), y que dificultan seriamente al poseedor socialmente diligente,  en la tramitación de su juicio en aras a la regularización dominial.

            Con el afán de resguardar las formas y los mecanismos, indeseadamente se traiciona y boicotea la misma finalidad del instituto.

Referencia del autor:

Dr Antonio Martin Grilli. Especialista en Derecho Inmobiliario y Posesorio. Egresado Facultad Derecho Universidad Nacional Mar del Plata, año 1995. Doctorando Universidad Jhon F Kennedy (proyecto de tesis presentado sobre temas inmobiliarios y posesorios.