La Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Salta rechazó una demanda de reivindicación al considerar que la escritura de venta del inmueble en cuestión, presentada por la peticionante, no resulta suficiente a los fines de justificar la legitimación activa, por contener graves inexactitudes que no fueron saneadas del modo y forma establecidos por la ley. Al mismo tiempo, entendió que la carencia de título impone la necesidad de invocar y demostrar el momento preciso en que el pretensor ha ingresado en la posesión de la cosa con ánimo de dueño o ha adquirido este animus respecto de la cosa detentada; ello con el rigor con el que deben ser comprobados los extremos exigidos por la ley que tiene su razón de ser en el carácter excepcional de la usucapión como medio de adquisición del dominio.

D. de M., M. del V. c/H., A. s/Reivindicación, Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Salta – Sala II, 21/12/2016.

Salta, 21 de Diciembre de 2016.-

La Dra. Verónica Gómez Naar dijo:

I.- Que viene apelada la sentencia de fojas 600/19613, en cuanto dispuso: (i) hacer lugar a la demanda de reivindicación deducida por M. del V. D. de M. contra A. H., condenando a éste a restituir el inmueble que forma parte de la matrícula Nº 3411, identificado como exmatrícula Nº 7269 del Departamento Cerrillos; (ii) rechazar la reconvención por prescripción adquisitiva de dominio entablada por A. H..

Para así decidir, consideró la señora Jueza de grado que al ser la reivindicación una acción que nace del dominio, como cuestión previa debe establecerse cuándo una persona adquiere el derecho real de dominio sobre una cosa. Menciona que Vélez Sarsfield estableció, para la constitución y transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, el sistema del título y el modo, siendo el primero el acto causal, otorgado por una persona capaz, legitimada al efecto, e instrumentado por escritura pública; y el segundo la tradición prevista en el art. 577 con las exigencias del art. 2601 y siguiente del Cód. Civ.. Con relación al caso de autos, señaló que la situación registral del inmueble ha sufrido modificaciones por decretos y resoluciones administrativas que anularon la matrícula Nº 7269 y restablecieron la matrícula de origen Nº 3411, de propiedad de La Tablada S.A.C.I.F.A.E.I. y O. M. en condominio en las proporciones que surgen de la cédula parcelaria agregada a fojas 534. Del análisis que efectúa de los títulos que sirven de antecedentes al dominio invocado por la actora, de las desmembraciones por planos nº 251 y 355 y de la pericia practicada por ingeniero civil, concluye que la venta efectuada por N. A. M. a La Tablada tuvo por objeto el remanente de la matrícula 3411 en sus dos porciones separadas, una al Este y otra al Oeste de la matrícula nº 3410, en su dimensión de 209 ha 3.563,59 m2. Aclara que las diferentes dimensiones que surgen de las mediciones informadas por el perito se deben a cuestiones ajenas a los títulos. Se pregunta a qué inmueble pertenecería la fracción al Oeste de la matrícula nº 3411 y si podría atribuirse su dominio al señor M. cuando éste, en escritura pública nº 635, ha manifestado vender todo el remanente de la finca adjudicada en el sucesorio de su madre. Agrega que la falla en la citada escritura no debe equipararse a una falsedad del instrumento sino a un error en la descripción de los límites, que no invalida el acto ni la escritura pública. De ello deduce que el actor posee título suficiente para reivindicar el inmueble. Luego, examina el requisito de la posesión del inmueble e interpreta al se el título de los antecesores dominiales del actor anterior a la posesión invocada por el demandado, tiene el demandante acción para reivindicar.

En cuanto a la reconvención por prescripción adquisitiva, luego de valorar las distintas pruebas producidas, coligió que el demandado no ha ejercido actos posesorios sobre el inmueble objeto de estos autos anteriores al comodato celebrado con La Tablada S.A.C.I.F.A.E.I. en 1997, año siguiente a aquél en que le fuera adjudicada una parcela en el sucesorio de E. H., por lo que la ocupación lo fue en el carácter de tenedor y no poseedor del inmueble. Ponderó que el contrato de comodato en cuestión fue reconocido por el demandado y, si bien desconoció el plano y manifestó que la parcela dada en comodato corresponde a otro sector de la finca La Tablada, no aportó prueba alguna que acredite la ubicación de esa fracción, que tampoco manifestó ni acreditó la fecha de finalización de tal contrato. Agregó que la interversión del título en todo caso pudo producirse con el rechazo de la  intimación formulada mediante acta notarial de fecha 5 de junio de 2006, y desde esa fecha no ha transcurrido el tiempo necesario para adquirir el dominio.

Interpuesto recurso de apelación por el demandado a fojas 616, es sostenido mediante el escrito de expresión de agravios presentado a fojas 641/19655.

Objeta el apelante que el decisorio incurre en contradicción entre lo afirmado y la concreta demostración de los hechos del caso; ha sido dictado con total ausencia de prueba y en contra de las constancias de autos. Expresa que el juez a quo se ha limitado a reproducir argumentos de la contraria con una escasísima valoración propia, extremo que revela la falta de estudio y de un abordaje apropiado de la cuestión planteada.

Manifiesta que las afirmaciones de la sentenciante sobre las variaciones de la situación registral del inmueble revelan confusión conceptual ya que con el criterio expresado resultarían determinantes los títulos y la extensión que en ellos se consigne, independientemente de la realidad, lo que priva de efectos al art. 2411 del Cód. Civ. que establece que la posesión fundada en un título comprende solo la extensión del título. Aduce que con ello se reconoce a la demandada una extensión a su derecho de dominio que no responde a los claros términos de la escritura nº 635 y que tampoco encuentra apoyatura en los elementos de prueba aportados.

Refiere que el error de la sentencia radica básicamente en pretender extender los límites de la matrícula 3411, obviando las expresas previsiones que fueron establecidas en el título (escritura N° 635), pretendiendo incorporar a un inmueble que ni siquiera resulta lindero o en superficie continua, sino que se encuentra geográficamente separado por otra matrícula. Observa que en la sentencia se invoca un supuesto error en la escritura pública sin ningún otro elemento probatorio que avale tal conclusión, sino que la prueba producida demuestra lo contrario, que se habría incorporado una fracción distinta, no comprendida en los límites descriptos en la mentada escritura. Refiere que el nuevo Código de fondo pone especialmente de relieve el significado de las palabras al momento de interpretar una cláusula, por lo que no es posible prescindir de la literalidad de la escritura nº 635 que determinó con absoluta exactitud los límites del fundo que se enajenaba, y que la interpretación de la sentenciante tampoco se condice con los usos y costumbres.

También expresa que el a quo ha efectuado una interpretación parcial e incorrecta del informe pericial, ya que mediante éste quedó demostrado que lo que el señor M. vendió no fue una superficie exacta, sino la que surge de los límites establecidos en la escritura 635. Que de lo contrario, si se tomara el argumento de las dos fracciones vendidas a la actora, en realidad lo que se habría adquirido tampoco serían las 209 Ha que señala en la sentencia, sino 237 Ha aproximadamente. Y que ello no hace otra cosa que confirmar que el plano 1157 presenta serias irregularidades, lo que le valió que fuera correctamente anulado por la Dirección General de Inmuebles; pese a lo cual, afirma, se ha efectuado una incorrecta valoración, dándolo por válido y asignándole efectos a contrapelo de lo resuelto por Resolución nº 500 del Ministerio de Finanzas y Obras Públicas de la Provincia. Destaca que las actuaciones administrativas acompañadas como prueba fueron obviadas por el juzgador, pese a que determinaron que la fracción objeto de reivindicación nunca formó parte de la propiedad que transmitió el señor M. a La Tablada y fundamentalmente que el plano 1157 plasmó una realidad que no surge del título.

Manifiesta que, si existió un error en la escritura tal como lo postula la sentencia, debió haberse acreditado que se estaba ante un caso de falsa demostratio non nocet. Que si existió error en la escritura, resultaba necesaria la correspondiente rectificación que debía efectuarse por las vías pertinentes, tal como se estableció en el Decreto Nº 5464/2006.

Por otra parte, le agravia que la Juez a quo haya basado el rechazo de la prescripción adquisitiva en un contrato de arriendo que, de acuerdo a las probanzas de autos, nunca pudo ser considerado como un elemento conducente a tal fin, y que bien podría ser calificado de estafa procesal.

Objeta las conclusiones de la a quo referidas al ingreso del señor H. al inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado en el año 1997 y a la inexistencia de pruebas que acrediten que existió actos posesorios en el predio anteriores a ese momento, por trasuntar errores groseros. Afirma que la contraria alegó que su mandante ingresó al inmueble objeto de autos mediante un contrato de comodato de una fracción del inmueble 3411, y que para acreditar tal extremo acompañó un contrato y un croquis que describía la fracción objeto, al que se describió como un reflejo del plano 1157 de Cerrillos.

Sostiene que la sentenciante ignoró que el contrato de arriendo se refería a otro inmueble (fs. 5 vta.). Como prueba de esto, expresa que el plano no se encontraba firmado por el señor H. y que no correspondía al contrato invocado por la contraria. Indica que quedó acreditado con la prueba pericial documentológica (fs. 408/19414) que las hojas correspondientes al plano y al croquis eran de distinta fecha de creación respecto del contrato, es decir, que se estaba ante un plano falso, lo que imponía descalificar esta prueba. Manifiesta que no se advierte la razón por la cual se ha invertido la carga de la prueba en perjuicio de su parte, exigiéndole que demuestre el lugar o sector exacto al que refería el contrato y su fecha de finalización, circunstancias que debió haber probado la actora.

Reitera que la accionante no ha producido ninguna prueba tendiente a acreditar la posesión y, por el contrario, su mandante acompañó profusa prueba documental, informativa y testimonial (fs. 414; 441; 442) que acredita la existencia de actos posesorios, y su fecha de realización.

Afirma que la sentenciante realizó una interpretación errónea de las declaraciones testimoniales, ya que de lo expuesto por los testigos Z., M. C., J, C., E. y D. surge que el señor H. ejercitó desde siempre la posesión de la fracción ubicada en frente de su casa ya que como criador de animales necesitaba de una fracción de cierta extensión para alimentarlos y mantenerlos. A su vez, objeta que no existe prueba alguna de actos posesorios realizados sobre el inmueble por parte de la actora. Agrega que se omitió la consideración de cuestiones relevantes, oportunamente planteadas por su parte, lo que torna arbitraria la sentencia.

Por último, hace mención a la metodología que -entiende- se empleó con el fin de apropiarse de un inmueble ajeno. Expresa que el primer paso fue conseguir dos escribano que hicieran una escritura pública sin respetar los títulos de los inmuebles a transferir (fs. 14/2017); el segundo, encontrar un agrimensor que hiciera planos sobre la base de una cédula parcelaria y asignase a la denominada matrícula 3411 una superficie de 162 ha 4399,16 m2 (fs. 333 vta.). El tercer paso, dice, fue conseguir un abogado que pudiera imponer la existencia de un error que nunca existió y que  vincule el contrato de comodato a la superficie discutida en autos.

A fojas 658/19664 contesta los agravios la parte actora. Solicita que se rechace el recurso de apelación en todas sus partes, sobre la base de las argumentaciones y refutaciones que allí desarrolla, adonde cabe remitir por razones de brevedad.

Recibido el dictamen de Fiscalía de Cámara (fs. 666/19667), se ordenó llamar autos para sentencia, providencia que ha quedado consentida.

II.- Que en forma preliminar debe dejarse aclarado que el recurso articulado debe ser resuelto de acuerdo a la legislación de fondo vigente a la época de los hechos en que fundan ambas partes (actor y reconviniente) sus respectivas pretensiones, atento tratarse de una situación jurídica agotada en su constitución y efectos, sin que resulte de aplicación el segundo párrafo del art. 2537 del nuevo Cód. Civ. y Comercial (aprob. por Ley Nº 26.994) al haber finalizado el plazo de prescripción aducido por la reconviniente con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva normativa (v. Kemelmayer de Carlucci, Aída, “La aplicación del Cód. Civ. y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, pág. 63 y ss., Rubinzal- Culzoni, Sta. Fe, 2015).

III.- Que en el presente recurso, la cuestión central debatida en torno a la acción principal radica en determinar si resulta acertado concluir que el accionante posee título para reivindicar la fracción en disputa. A tal fin, es preciso establecer si el título invocado para reivindicar y su antecedente, esto es, los contratos de compraventa instrumentados mediante escritura pública nº 413 de fecha 14 de noviembre de 2000 y nº 635 de fecha 31 de diciembre de 1970 comprenden en su objeto la fracción de la matrícula Nº 3411 ubicada al Este de la matrícula nº 3410 (entonces fracción de propiedad de J. C. G., según plano 355).

Luego, en lo que se refiere a la reconvención, se debate la posesión de dicha fracción por parte del demandado, en la forma y plazos requeridos para adquirir el dominio por prescripción.

Alrededor de estos temas centrales giran los agravios, que delimitan el ámbito de conocimiento de este tribunal de alzada y cuya síntesis fue expuesta en el Considerando 1.

En forma preliminar, cabe recordar que la acción de reivindicación ha sido definida como aquélla que nace de todo derecho real que se ejerce por la posesión, cuando su titular ha sido privado absolutamente de ella y por lo cual exige, de aquel que se encuentra en la posesión de la cosa, que se la restituya con todos sus accesorios (Areán, Beatriz, “Curso de derechos reales”, pág. 553 y sgte., Abeledo Perrot, Bs. As., 1986).

En el sub lite, el actor invoca su calidad de titular dominial de la parcela en cuestión sobre la base de la división de condominio realizada a partir del Plano de Mensura y Desmembramiento nº1.157 que fragmenta la matrícula nº 3.411 del Departamento de Cerrillos en dos fincas, a saber:

matrículas nº 7269 y 7270; y de la escritura de división de condominio nº 104 del 30 de abril de 2005 mediante la cual se adjudica a O. M. el cien por ciento de la matrícula nº 7.269.

Ahora bien, dado que la identificación registral y situación catastral del inmueble han sufrido variaciones durante el trámite del presente proceso por efecto de los diversos recursos e impugnaciones planteados por las partes ante la Administración en su función registral – a saber, la creación de las citadas matrículas emergentes nº 7.269 y 7.270 que  fue dejada sin efecto al igual que la aprobación del Plano nº 1.157, restableciéndose la matrícula de origen nº 3411 (v. Resolución nº 500 del Ministerio de Finanzas y Obras Públicas) -, a los fines de la legitimación activa en la presente acción no presenta óbice el hecho de que se tratase del condómino y no del propietario de la finca, toda vez que tanto uno como otro están habilitados a esgrimir la acción real de reivindicación frente al caso de despojo, de conformidad al art. 2679 del Código de Vélez que reza: “cada uno de los condóminos puede reivindicar, contra un tercero detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y determinada de ella”. Esta cuestión atañe a la exigencia que prescribe el art. 2249 del mismo cuerpo legal respecto de la existencia de la titularidad del derecho real al tiempo de la demanda y de la sentencia.

Aclarado lo anterior, cuadra examinar si el pretensor tiene título para reivindicar la parcela en litigio en la inteligencia de que, por aplicación de los principios generales sobre la carga de la prueba, es el actor quien debe probar la titularidad del derecho real en virtud del cual persigue la restitución del bien del cual aduce haber sido desposeído. Se trata del aspecto probatorio más relevante y complejo en el juicio de reivindicación.

La doctrina ha destacado que en materia inmobiliaria, donde rige el principio de nemo plus iuris que reconoce nuestro sistema en el art. 3270 del Código de Vélez, no es suficiente con demostrar la existencia y vigencia actual de la potestad dominial en cabeza del actor, puesto que si existe un vicio o defecto en la cadena de transmisiones, ello afectará ciertamente al último eslabón, en el que se ampara el pretensor (Gurfinkel de Wendy, Lilian N., “Derechos reales”, tº II, págs.1550 y ss., Abeledo Perrot, Bs. As., 2010). En efecto, reza el artículo citado que: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquél de quien lo adquiere.”

También debe decirse que para simplificar la carga probatoria del accionante, el Codificador del ordenamiento sustantivo aplicable estableció un sistema de presunciones consagrado en los arts. 2789 a 2792 que gira en torno a la acreditación del derecho de poseer, a través del “título” pertinente.

Se ha indicado que el concepto de título, en sentido subjetivo, “refiere al acto o negocio jurídico que ha dado nacimiento a un derecho, la causa en virtud de la cual poseemos una cosa” (Mosset Iturraspe, Jorge, “Compraventa inmobiliaria”, pág. 308/309, Ediar, Bs. As., 1976). Es éste el sentido de la expresión legal en la hipótesis que se analiza, sin perjuicio de acotar que en sentido objetivo, el término alude al instrumento que patentizó la existencia de esa relación jurídica, al instrumento con que se acredita ese derecho. La jurisprudencia lo ha dejado sentado: “el Cód. Civ., al exigir al reivindicante la presentación del título que acredite su derecho a poseer, se refiere a la causa en que se funda el derecho de dominio y no al título en el sentido documental” (SCBs.As., 2/195/201979, “Silvestri, Vicente vs. Beato, Félix s/resivindicación”, DJBA 116-504).

En suma, el actor debe aportar la causa en virtud de la cual funda el derecho que invoca, y debe repararse en que el derecho de poseer que invoque debe existir y ser tal no solamente al momento de interponer la demanda sino también, como se dijo, en oportunidad de dictarse la sentencia que decida la cuestión petitoria, de conformidad al art. 2774 del Cód. Civ..

En el sub examine, el título o causa  que presenta el accionante está dado por el contrato de compraventa instrumentado en escritura pública nº 413 del 14 de noviembre de 2000, autorizada por el escribano J. Fernando Cansino Vera (fs. 11/2013). Dicho negocio jurídico fue celebrado entre N. J. M., en representación de La Tablada S.A.C.I.F.A.E.I., como vendedor, y el causante O. M., como comprador. El vendedor manifiesta allí ante el escribano que es propietario del inmueble ubicado en el departamento de Cerrillos, según Plano 355, identificado como finca “La Tablada”, matrícula nº 3411, con una superficie de 209 Ha 3.563,59 m2, con los siguientes límites: “Norte: Rio Ancho, Sud: camino vecinal, Este: río Arenales, Oeste: propiedad J. C. G.”. Afirma que le corresponde el inmueble descripto por compraventa que hiciera mediante escritura pública nº 635 autorizada por la escribana Violeta Teresita Burgos de M.. Continúa diciendo que vende, cede y transfiere al comprador en la proporción del 15,788%una fracción de terreno rural parte del inmueble antes individualizado. Luego, ambas partes dejan establecido que el porcentaje vendido corresponde a una fracción que tiene una superficie aproximada de 33 Ha y limita: “Norte: Cauce Seco del Río Ancho, Este: hoy catastro 2410, Sud: Camino Vecinal, Oeste: Finca La Esmeralda de Delfín Garnica”.

Ahora bien, dado que la matrícula nº 3410 es la misma fracción de propiedad de J. C. G. desmembrada según Plano nº 355, se advierte entonces una grosera inconsistencia, que se presenta por el hecho de que el vendedor dice transmitir una fracción del inmueble de su propiedad pero de la descripción de límites y linderos surge que la fracción que ambas partes describen para posterior adjudicación al comprador se encuentra ubicada fuera de los límites del inmueble descripto como de su propiedad. En efecto, la parcela en cuestión – que es objeto del presente juicio de reivindicación  se encuentra ubicada al Este de la hoy matrícula nº 3410, mientras que el inmueble remanente que en el mismo acto individualiza el transmitente mediante descripción de sus límites se encuentra ubicado al Oeste de dicha matrícula. Es decir, transfiere una parcela que no forma parte del inmueble que describe como de su dominio.

De la compulsa de la escritura pública nº 635 que instrumenta el título de La Tablada S.A.C.I.F.A.E.I se observa que al describirse el inmueble remanente objeto del contrato de compraventa también se indica como límite Oeste la fracción entonces de propiedad de J. C. G. (hoy matrícula nº 3410).

Resulta llamativo que tan relevante incongruencia en escritura nº 413 no haya sido advertida por el escribano autorizante ni por las partes, no obstante el estudio profundizado que le es exigido a aquél (identificación de los intervinientes, análisis de la capacidad, discernimiento y legitimaciones, estudio del objeto y la causa del acto, estudio de títulos, obtención de certificados, etc.), y la buena fe del adquirente que debe imperar sustentada en tales estudios.

Al respecto, sabido es que la fortaleza, plenitud, validez y eficacia del derecho deriva de la solidez del título. Es así que la denominada “escritura de compraventa” es un acto estatal, público, en el cual se despliega la función notarial con la finalidad de dotar al acto de legalidad, certeza, seguridad, legitimación, autenticidad, rigor técnico, instrumentación rigurosamente reglada, conservación de los documentos matrices y acceso inmediato al protocolo toda vez que resulte necesario (v.Lafaille, Héctor – Jorge H. Alterini, “Derecho civil – Tratado de los derechos reales”, tº VI, pág. 569, La Ley, Bs. As., 2010).

En nuestro sistema legislativo, la adquisición de inmuebles – que integra los derechos de las  partes, acreedores y subadquirentes – se basa en el juego armónico de la plenitud del título, de la relación posesoria y la buena fe. Este sistema legal delinea una estructura centenaria que recoge con sabiduría los principios del derecho continental, y cuyos puntos centrales están dados por: (1) el pilar fundamental y la directiva filosófica jurídica en la materia parten del art. 3270 del Cód. Civ. que determina que nadie puede transmitir un derecho del cual no es titular, ni transmitir un derecho en mayor extensión del que se detenta; (2) el título “perfecto” o, más precisamente, “título suficiente”; (3) en caso de títulos con vicios sustanciales, la adquisición quedará condicionada a la magnitud del vicio y a las consecuencias de la eventual nulidad del acto, la nulidad de un acto en la cadena de transmisiones alcanza al subadquirente, salvo el caso de buena fe de éste. Se ha ponderado que cualquier pretendida alteración que genere un exceso de tutela a los subadquirentes, disminuyendo sus diligencias, alteraría gravemente el delicado equilibrio de los intereses en juego (conf. Lafaille- Alterini, ob. y tomo cit., pág. 579)

Es indiscutible la importancia que tiene en el quehacer notarial y para el tráfico jurídico inmobiliario la tarea de analizar los títulos y antecedentes dominiales. Ello responde a distintas normas que se conectan entre sí y las más importantes son los arts. 3270, 4009 y 1051, 902, 909, del Cód. Civ., y el art. 4, 34 y 35 de la Ley Nº 17.801: «Si el comprador no se preocupa de verificar las condiciones del título, de adquirir su bondad, la ley no cubre su negligencia: la mejor prueba de tal preocupación estará dada por la realización del estudio de los antecedentes dominiales del inmueble». Le son aplicables los principios establecidos en el art. 902 del CC, y que un grado de diligencia razonable le hace necesario efectuar un estudio de títulos para que se configure la buena fe creencia, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho y que constituye presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley.

En virtud de todo lo desarrollado, debe colegirse que la falta de descripción de la parcela del inmueble remanente ubicada al Este de la matrícula nº 3410 en escritura pública nº 635 -y consecuente incongruencia consignada en la subsiguiente escritura nº 413- no puede ser catalogada como un simple error de la escribana, tal como postula el accionante apelado, que pueda ser salvada mediante un esfuerzo interpretativo de la voluntad de las partes contratantes, mereciendo destacarse que quien allí vende no interviene en estos obrados y máxime que – como se dijo- tal eventual omisión se repite en la descripción del inmueble que es transmitido al reivindicante en la posterior compraventa.

Omisiones e inconsistencias éstas que no podían quedar inadvertidos por los celebrantes.

De tal modo, no cabe duda que se trata de un error esencial, esto es, en la descripción e individualización de uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa como es el objeto, máxime cuando al tratarse de compraventa inmobiliaria, el sistema legal (antes descripto) exige especiales advertencias y estudios en torno a la suficiencia y perfección de los títulos antecedentes y su correcto encadenamiento. Se observa también que la descripción catastral de la matrícula nº 3411 en la cédula parcelaria presenta las misma descripción de límites y linderos (“Oeste: prop. J. C. G.”, fs. 534), por lo que en modo alguno puede atribuirse las inconsistencias del título a mero error de la escribana por omisión de describir una parcela del inmueble que interpretar que aún omitida integrada el negocio.

Deviene relevante ponderar que el error consistente en la  invocada omisión de descripción de la fracción del inmueble matrícula de origen nº 230 ubicada al Este de la matrícula de propiedad de J. C. G. generó posteriores inexactitudes e incongruencias, que no se limitaron a la citada escritura nº 413 sino que se extendieron a la escritura de división de condominio nº 104 del 30 de abril de 2005, basada en el Plano de Mensura y Desmembramiento nº 1.157 que fragmentara la matrícula nº 3.411 en dos: matrícula nº 7.269 y nº 7.270 (v. fs. 14/2016).

En efecto, con una engorrosa redacción, manifiestan las partes ser condóminos de dos inmuebles ubicados en el departamento de Cerrillos, a saber: (1) uno de una superficie de 46 Ha 9.169,43 m2 que limita al Norte con Rio Ancho, al Sur con camino vecinal, al Este con Rio Ancho y Fracción matrícula nº 3.410 y al Oeste con matrículas nº 398, 1.953 y 2.491 (fracción A, matrícula nº 7.269); y el otro (2), individualizado con matrícula nº 3411, con una superficie de 209 Ha 3.563,59 m2 que limita al Norte con Río Ancho, al Sur con camino vecinal, al Este con Río Arenales y al Oeste con propiedad de J. C. G., “fracción que se desmembra según Plano 1.157: Superficie: 46 Has 19.169 m2. Fracción remanente según Plano 1.157 Superficie: 162 Has 4.394,16 m2. Nomenclatura catastral: Departamento Cerrillos – Fracción B – Matrícula Número 7.270.” A través de la particular redacción de dicho acto de división de condominio y adjudicación se procuró darle sentido a lo ininteligible: desmembrar una fracción de un inmueble no existente dentro de los límites de éste.

Es así que el desmembramiento se aduce respecto de la segunda fracción (matrícula 7.270) a la cual se atribuye la superficie de 209 Ha 3.563,59 m2, mientras que la primera fracción (matrícula nº 7.269) se describe con una superficie de 46 Has 19.169 m2; lo cual implica una superficie conjunta de ambas matrículas de 255 Has 22.732,59 m2, que nada tiene que ver con el Plano anulado nº 1157 ni con el relato formulado en autos. Luego, de esta fracción B (matrícula nº 7.270) se desmiembra una fracción (46 Ha 19.169 m2) que no coincide en superficie con la citada en primer término “Fracción A” (46 Ha 9.169,43 m2) y que (por tratarse de una división) forma parte de la fracción de la cual se desmiembra que tiene por límite Oeste la propiedad de J. C. G..

Entonces, cabe preguntarse: ¿cuál es la superficie conjunta de ambas fracciones desmembradas?; ¿la matrícula 3411 es equivalente a la matrícula nº 7.270 ya que ambas son individualizadas como “Fracción B”?; ¿la fracción que se desmiembra se ubica fuera de los límites del inmueble del cual es desmembrada? ¿la fracción desmembrada de la matrícula nº 3411 es la matrícula 7.269 cuando no coincide tampoco en superficie?. Tales interrogantes, inexactitudes e incongruencias demuestran que el aducido error primigenio contenido en la escritura pública nº 635 es de gravedad y, sin mediar su subsanación o enmienda, ocasiona incuestionablemente la interrupción del tracto sucesivo o cadena de titulares dominiales de la fracción de terreno objeto de autos, ubicada al Este de la matrícula nº 310 (matrícula de origen nº 230); habida cuenta que la coincidencia del bien inmueble es imprescindible para conferir coherencia al nuevo acto y permitir así el encadenamiento o secuencia derivativa de las adquisiciones.

Atento la magnitud de la omisión o error en la descripción del inmueble, la cuestión ameritaba la rectificación o complementación de la escritura, ya sea por vía de una nueva escritura pública o resolución judicial, trámite de subsanación que debió emprender La Tablada S.A.C.I.F.A.E.I. antes de celebrar un contrato de compraventa sobre la fracción que no había sido descripta en el acto de adquisición ni – valga aclarar – figuraba delimitada en la cédula parcelaria de la matrícula, evitando de tal modo incurrir en un acto deficiente con una dificultosa e incongruente redacción consignada en la escritura traslativa de dominio nº 413.

Sobre la relevancia que tiene la correcta descripción de límites y linderos al momento de individualizar un inmueble que se pretende reivindicar, cuadra destacar el precedente de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que consideró improcedente la pretensión de reivindicación de una fracción de un inmueble por inconsistencias en el plano de ubicación que no respetaba los linderos que figuraban en los instrumentos de venta (CSJN, “Danuzzo, Luis H. c. Municipalidad de Paso de los Libres”, 27/2012/2005,Fallos Corte: 328:4769; La Ley Cita online: AR/JUR/199078/2005).

Con una perspectiva similar en torno a la relevancia que ostenta la correcta descripción del bien a través de la indicación de sus linderos, el Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba resaltó el principio según el cual, existiendo conflicto entre las medidas y los linderos enunciados en el título, se deberá estar a los linderos (Sala Civil y Comercial, “Lunad, Alfredo c. Andrades, Angel”, 29/2008/2005, La Ley online, AR/JUR/194856/2005).

También se ha reflejado en la jurisprudencia la necesidad de saneamiento de los títulos que contienen errores esenciales tales como el documento de identidad del vendedor y que provocara el rechazo de la acción de reivindicación por no configurar el título el elemento suficiente para justificar la legitimación invocada. Se consideró que si al tiempo de la presentación del título en causa judicial, el error se encuentra manifiesto y no se habían efectuado las correcciones por los procedimientos pertinentes, si bien el acto en sí no pierde su eficacia, puede válidamente provocar en cuanto a las cuestiones que se generen en el proceso, que se torne insuficiente para lograr su finalidad (STJ de Santiago del Estero, sala Civil y Comercial, “Papetta, Jorge Daniel y otro c. Galeano, Julio Marcelino s/reivindicación – casación civil”, 01/2003/2012, La Ley online: AR/JUR/197955/2012).

En efecto, en la escritura pública en que el titular se obliga a la transmisión, modificación o la constitución de derechos reales sobre inmuebles se debe cumplir los extremos previstos por las leyes de catastro y de registro y en especial el principio de determinación o especialidad, razón por la que el objeto debe estar especial y expresamente determinado. Se ha ponderado que “pueden ocurrir errores meramente accidentales, que son frecuentes, y que encuadran en el art. 928 del Cód. Civ., cuya enumeración no es taxativa y puede ampliarse para circunstancias análogas. Si no existió error en el objeto (error in corpore), que en los términos del art. 927 del C.C. «anula el acto», y hubo únicamente una falsa demostratio, que por sus características resulta indubitable, procede su rectificación. En razón de lo expuesto las disposiciones registrales admiten que habiendo error en la designación del inmueble objeto del acto se subsane por escritura aclaratoria. La escritura pública complementaria, es necesarias para suplir omisiones de la escritura anterior en razón de defecto en un elemento, cualidades o circunstancias del cual carecían. Son complementarias (como género) las que aclara, rectifica o complementa alguno de los elementos que conforman el negocio jurídico, en sus aspectos subjetivos, objetivos, formales o causales. Por nota marginal se podrán subsanar los errores u omisiones de detalles complementarios de bienes o personas comprendidas en el negocio. No se puede utilizar para introducir declaraciones de voluntad que conformen al contrato” (Abella, Adriana N., Bondad del título y la seguridad del tráfico inmobiliario. Observaciones frecuentes y las formas de saneamiento, La Ley Online, AR/DOC/201629/2006).

Desde antiguo se ha dicho que título perfecto es el que reúne dos elementos de valor: uno jurídico y otro  comercial, o sea el aprecio que merece por su ‘curso público’ del cual depende la mayor o menor eficacia para el ejercicio de los derechos de propietario” (SCBuenos Aires, marzo 6-936, LL 2-368, JA, 50-655). “Si los problemas que afectan un título deben ser aclarados en el curso del un pleito, tal título no puede ser considerado perfecto (CCiv 2ª Cap., junio 21-950, LL, 59-486).

Es menester acotar que cuando se trata de venta «ad corpus», lo esencial resulta la descripción del inmueble y sus linderos, pues se considera que las medidas no fueron determinantes para las partes, quienes tuvieron en mira el inmueble en sí. De allí las consecuencias que la ley atribuye a las diferencias que pudieren surgir en las medidas del inmueble; tal el caso de la escritura pública nº 635 en que se indica “una superficie total de doscientos nueve hectáreas tres mil quinientos sesenta y tres metros con cincuenta y nueve decímetros cuadrados, o la superficie que resulte tener dentro de los siguientes límites:…”, lo cual demuestra que la indicación del área no era esencial, sino que lo era, la delimitación del bien.

En tal sentido, se ha resuelto que:

“de entender las partes interesadas que se trata de un error en su redacción al versar dicho error en las calidades sustanciales de la cosa o su objeto el procedimiento a tal efecto es otro y no puede debatirse en este contexto procesal. (…) el Tribunal carece de facultades para sostener un objeto diferente del acto del que fuera expresado en la citada escritura” (Cám.Civil en Doc.Locaciones y Familia y Suces. Concepc. Pcia. de Tucumán, Sala en lo Civil en Familia y Sucesiones, 11/2007/2008, Lex Doctor, voces “compraventa de inmueble linderos”). Adviértase que la interpretación de un documento con base en la intención real que las partes tuvieron al elaborarlo tiene una importante limitación cuando se le aduce como prueba frente a terceros y cuando éstos se atienen a su tenor literal. En efecto, la necesaria protección a la buena fe y a las relaciones del comercio jurídico exige que en contra y a favor de los terceros se acepte el sentido natural y lógico que el texto del documento presenta (Devis Echandía, Hernando, “Compendio de pruebas judiciales”, tº 2, pág. 296, RubinzalCulzoni, Sta. Fe, 1984).

IV.- Que cuadra destacar que tal realidad no puede ser alterada por medio de la inscripción o aprobación de planos o modificaciones en la situación catastral del bien inmueble de marras, en virtud del carácter declarativo y no convalidante del sistema registral inmobiliario argentino. De allí que la fatigosa contienda emprendida en sede administrativa registral – que finalizara con el recordatorio al interesado sobre la característica no convalidante ni saneadora del registro y la necesidad de procurar la subsanación a través de la vía prevista en el art. 35 de la Ley Nº 27.801 – resultare inoficiosa a los fines de la presente acción real.

De conformidad a lo dispuesto por los arts. 34 y 35 de la Ley Nº 17.801, se entenderá por inexactitud del registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral, y cuando la inexactitud provenga de error u omisión en el documento, “se rectificará siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó, o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto”. Se ha sostenido que: “La inscripción no convalida el título nulo, ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes, (art. 4 – Ley Nº 17801). En los registros no convalidantes, rige la legitimación perfeccionadora o de presunción iuris tantum. En estos registros, la inscripción tiene fuerza preclusiva. Se ajustan al proverbio de Nuñez Lagos: «Los títulos  no son buenos porque se los inscriba, sino que se los inscribe porque son buenos» (conf. García Coni y Frontini, «Derecho Registral Aplicado», Ed. Depalma, 1993, pag. 107 y sig.). (STJ de Santiago del Estero, sala Civ. y Com., “Papetta, Jorge Daniel y otro c. Galeano, Julio Marcelino s/reivindicación – casación civil”, 01/2003/2012, La Ley online: AR/JUR/197955/2012).

En efecto, en sistemas de registro declarativo, el derecho real nace fuera del registro y la inscripción constituye un nuevo requisito que se adiciona al título y al modo, con fines de publicidad, para la oponibilidad a determinados terceros que son los interesados de buena fe. De tal modo, en registros no convalidantes la inscripción del título nulo no subsana los defectos o vicios que adoleciere según las leyes (art. 4 Ley Nº 17.801). Su registración no es una condición de validez del acto, porque por ella no opera la transferencia del derecho real; estamos ante una medida de publicidad: “Nuestro registro inmobiliario es de títulos y no de derechos, y el principio de exactitud considerado como presunción legal de correspondencia entre los asientos e informaciones registrales y la realidad extra-registral no ha sido receptado. La registración del título en el registro inmobiliario no significa tener por acreditada la titularidad del derecho. La protección que la ley da a los terceros adquirentes, o subadquirentes, de buena fe difiere esencialmente de la que se confiere en otros sistemas. El régimen jurídico inmobiliario argentino exige del adquirente la buena fe diligente y activa que presupone la investigación exhaustiva y crítica de los antecedentes pertinentes del título, la adquisición de la posesión o constatación de su estado, según el caso y la correspondencia entre la publicidad registral, la publicidad posesoria o de los estados de hechos, y la cartular. (…) En el régimen jurídico inmobiliario argentino el derecho real adquiere su plenitud fuera de la sede registral, y en ese orden, la base de la registración es el documento auténtico” (Abella, Adriana N., “El régimen jurídico inmobiliario argentino”, art. publ. en LA Ley Online, AR/DOC/19714/2011).

V.- Que debe concluirse, pues que el reivindicante no ha cumplido su obligación primaria atingente a la presentación de la prueba de su derecho sobre la cosa que pretende reivindicar, prueba que si bien se ha reconocido que siempre es difícil de producir, resulta ineludible en función de la acción intentada (Bueres, Alberto J.- Elena I. Highton, “Cód. Civ., tº 5, pág. 879, hammurabi, Bs. As., 1997).

En efecto, lo señalado confirma que la escritura de venta presentada no ha sido elemento suficiente para justificar la legitimación para promover la acción de reivindicación, por contener graves inexactitudes que no fueron saneadas del modo y forma establecidos por la ley; no siendo acorde a derecho lo resuelto a este respecto, por lo que corresponde acoger los agravios expuestos por la parte demandada.

No escapa a la suscripta que el juez ha de tener siempre en cuenta los efectos y consecuencias de su decisión y que, en este caso, la resolución a la que se arriba no permite definir los derechos en juego respecto de la parcela objeto de la pretensión reivindicatoria; pero lo cierto es que no es ésta la vía para subsanar un problema de títulos de la magnitud de la que se trata. El actor optó por la acción petitoria y debió demostrar, a través de la presentación de título suficiente, su condición de dueño del inmueble a reivindicar. No lo logró, por inexactitudes en el título que se remontan también al de su antecesor y que merecieron descripción y análisis detallado en los considerandos precedentes. Ergo, el tribunal debe ceñirse al objeto de la acción entablada que se resuelve del modo indicado en el considerando anterior, y las cuestiones del derecho real sobre la finca en disputa deberán ser resueltas por las vías pertinentes, sea ésta judicial o mediante nueva escritura  pública complementaria, rectificatoria o aclaratoria, según corresponda.

VI.- Que, resuelto lo anterior, cabe a continuación examinar los agravios referidos a la reconvención por usucapión larga.

Es sabido que cuando se pretende adquirir el dominio por la ocupación persistente, ella debe revestir todos los caracteres de una “posesión” verdadera, en los términos del art. 2351 del Código sustantivo. Es animo domini como debe proceder el interesado respecto de la cosa, y al cabo del tiempo la ley no hace más que consagrar por medio del título, aquello que ha ocurrido en los hechos de una manera pública y prolongada. Pues si bien el art. 3948 Cód. Civ. hace referencia al “poseedor”, el art. 4015 del mismo cuerpo legal puntualiza que debe poseer “con ánimo de tener la cosa para sí” (v. Lafaille, Héctor; Jorge H. Alterini, “Derecho Civil- Tratado de los derechos reales”, Tº II, pág. 405, ed. La Ley, Bs. As., 2010).

Debe existir en la causa elementos suficientes y coincidentes que permitan formar convicción sobre la posesión del inmueble que se pretende prescribir.

En primer lugar, para que haya posesión a título de dueño o con voluntad de ejercer un derecho real sobre la cosa, como lo exige el citado art. 2351, es necesario que concurran dos elementos: el corpus y el animus. A efectos de acreditarlos, el pretensor puede recurrir a todo medio de prueba, mas se exige una prueba concluyente. Y el rigor con el que deben ser comprobados los extremos exigidos por la ley tiene su razón de ser en el carácter excepcional de la usucapión como medio de adquisición del dominio, existiendo interés público interesado en la cuestión. De allí que la prueba debe ser insospechable, clara y convincente (v. López Mesa, Marcelo, “Cód. Civ.”, tº V, pág. 230, ed. LexisNexis, Bs. As., 2008).

También es menester recordar que la posesión del inmueble continuada, pública y pacífica durante el tiempo que la ley exige, que en el presente caso es de veinte años, constituye un requisito ineludible para prescribir un bien inmueble (art.4015 Cód. Civ.). El cumplimiento de dicho lapso temporal es un recaudo que debe necesariamente ser probado por quien pretende usucapir. A tal efecto, la reconviniente debe probar la posesión animo domini actual, también la anterior y especialmente la que se tuvo en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal (López Mesa, op. cit, pág. 230). Máxime, que la carencia de título impone la necesidad de invocar y demostrar el momento preciso en que el pretensor ha ingresado en la posesión de la cosa con ánimo de dueño o ha adquirido este animus respecto de la cosa detentada, así como la continuación en la posesión adquirida.

A la luz de tales parámetros, cuadra adelantar que en el sub examine de las constancias de la causa y prueba recabada no surge acreditado el cumplimiento de los recaudos propios de la demanda de prescripción.

En efecto, el accionante afirma que el demandado ingresó a la fracción en litigio como comodatario en virtud del contrato de comodato de fecha 23 de septiembre de 1997, negándole la calidad de poseedor animus domini.

Dicho contrato, que obra reservado en Secretaría, cuenta con las firmas certificadas del señor A. H. y del señor O. M., quien interviene en el carácter de Presidente de la firma La Tablada S.A., y allí convienen las partes la entrega en comodato al señor H., por el plazo de cinco años, de una fracción de aproximadamente 29 Ha del inmueble rural identificado como matrícula nº 3.411, señalada en el plano adjunto. En cuanto al destino, se pacta  el uso del inmueble exclusivamente para pastoreo de aproximadamente veinte animales equinos.

Al respecto, aún cuando se encuentra desvirtuado el valor probatorio del plano presentado juntamente con el contrato de comodato de marras, resulta acertada la inferencia que realiza la señora Juez de grado sobre la base del análisis de la prueba y que la lleva a concluir que el mentado comodato se celebró respecto de la parcela objeto de estos autos. No puede desconocerse que, establecida la autenticidad de un documento privado – en el caso, el contrato de préstamo de uso- tiene éste el mismo valor que una escritura pública respecto de quienes lo suscribieron o crearon y de sus causahabientes, y también respecto de terceros siempre que tenga fecha cierta. “Por consiguiente, hace plena fe entre las partes y sus causahabientes a título universal o singular, mientras no se pruebe en contrario, del hecho de haberse otorgado, su fecha, del lugar de otorgamiento, las personas que intervinieron, las declaraciones dispositivas y las enunciativas directamente relacionadas con las primeras” (Devis Echandía, op. cit., tº 2, pág. 270/271).

Sabido es que los principios de buena fe y colaboración que imperan en materia procesal y, en particular, en materia probatoria imponen a las partes una conducta diligente. De tal manera, presentado el contrato de comodato celebrado con el demandado sobre la misma matrícula con la cual se ha individualizado el inmueble a prescribir, no bastaba al pretendiente con desconocer la autenticidad del plano que indicaba la fracción dentro de dicha matrícula cuya tenencia era acordada; pues se le imponía la demostración de que la fracción dada en comodato era una distinta a la designada por la actora, objeto precisamente de su pretensión adquisitiva.

Pero el interesado omitió aclarar esta trascendente cuestión, no obstante que la carga probatoria de la posesión animus domini se hallaba en su cabeza de acuerdo al art. 377 del Código de forma; habida cuenta que se trata de un hecho que conforma uno de los presupuestos de la norma jurídica que invoca a su favor a los fines de adquirir el dominio: “quien resulte favorecido por esa norma, porque consagre el fin jurídico que persigue, soporta la carga de probarlo (Devis Echandía, Hernando, op. cit., tº 1, pág. 239, Rubinzal -Culzoni, Sta. fe, 1984). A él debió interesarle despejar y desvirtuar los efectos probatorios del documento que instrumenta un contrato de comodato celebrado por su parte sobre la matrícula en cuestión; es decir, proporcionar prueba de descargo o contraprueba sobre el punto. Lejos de ello, el accionado ni siquiera indicó dónde se ubicaría -dentro de la matrícula nº 3411- la fracción recibida en comodato.

Asimismo, de conformidad al sistema adoptado por nuestra ley ritual, siguiendo la posición de Rosenberg, cada parte tiene la carga procesal de acreditar los hechos sobre los cuales funda sus pretensiones o defensas; la actora, consecuentemente, debe probar las circunstancias que conforman los presupuestos de hecho para la aplicación de la norma jurídica que reconoce su derecho; entre las cuales se encuentra el elemento subjetivo de su relación con el inmueble, esto es, el ánimo de poseer para sí y no para otro. La carga procesal es un imperativo del propio interés, es decir, es un imperativo legal previsto en beneficio del propio sujeto sobre quien se impone la carga, y cuyo incumplimiento implica para él la pérdida de ese beneficio o ventaja (Couture, E., “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, Bs. As., Depalma, 1972, pág. 209/214).

Cabe agregar que las pruebas que menciona el apelante recaen sobre el hecho de la ocupación, pero no demuestran el  ánimo de poseer para sí, imprescindible para prescribir el dominio. Tampoco son relevantes en cuanto a la fracción ocupada y el tiempo de la ocupación.

Así, las boletas acompañadas permiten justificar la presencia del elemento subjetivo de la posesión, ya que se refieren a otra finca “El Yuscal” y no a la matrícula nº 3411, como tampoco tiene significación alguna las constancias de vacunación de animales, de SENASA, de marcas y señales, del nacimiento de los hijos del señor H., etcétera son todos referidos a la misma finca El Yuscal, pero asimismo, no se halla controvertida sino que es un hecho admitido que el reconviniente se dedica a la cría de caballos ni que tuviera éstos en la parcela en disputa: se trata de actos compatibles con la tenencia y el contrato de préstamo de uso presentado en autos.

En cuanto a la valoración de la prueba testimonial de la cual se agravia también el apelante, se observa que no resulta desacertado el examen de las declaraciones brindadas por los testigos ni la valoración que surge de la sentencia en crisis; ésta no resulta irrazonable ni vulnera las reglas de la sana crítica que han de ser respetadas de conformidad al art. 386 del C.P.C.C.

En efecto, más allá de la menor eficacia probatoria que detentas las declaraciones obtenidas extrajudicialmente, detrayéndolas sin justificación del control de la contraparte y del ejercicio de las facultades y atribuciones del juez en las audiencias pertinentes (repreguntar, objetar o reformular las preguntas etc.), no surgen precisiones en los testigos respecto de la fecha en que el señor H. habría ingresado al predio ni que el conocimiento que manifiestan refiera claramente a tal ocupación y no a la finca El Yuscal en donde reside el reconviniente. Por otro lado, nada aportan tales testimonios sobre el animus domini, que es el aspecto central cuestionado y que resquebraja la posición del pretensor, cuya prueba más usual ha consistido desde antaño en el pago de los impuestos sobre el inmueble. Pero tal hecho no se ha aducido ni probado en autos.

En tal sentido, debe tenerse en cuenta que el inicio de la detentación otorga la calidad a ésta que no puede ser modificada sino por efecto de la interversión del título. El art. 2.353 del Cód. Civ. alude a la inmutabilidad de la causa de la posesión; y el art. 2458 del mismo cuerpo legal se refiere a la interversión del título. De conformidad a ambas disposiciones, se ha señalado que el poseedor o tenedor no puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión o tenencia: su voluntad se halla subordinada a la voluntad abstracta que le impone su título, salvo el caso de interversión (Salas y Trigo Represas: “Cód. Civ. Anotado”, Bs. As., Depalma, tomo II, 1984, pág. 597).

Y para que la posesión se pierda por la interversión del título de quien la tiene en su poder, es preciso que éste manifieste, por actos exteriores, la intención de privar al poseedor de la facultad de disponer de la cosa y que los actos conducentes a ello produzcan tal efecto (CNCiv., Sala F, L.L. 100-715; STSanta Fe, Sala II, Civ.Com., Juris 12-226 y Digesto Jurídico L.L. tomo IV, pág. 1162, n° 96; CApel.CC. Salta, Sala III, 25- 9-97, protocolo año 1997, pág. 633; íd. íd., 2-12-98, tomo año 1998, pág. 788); no basta justificar la mutación de la voluntad o el transcurso del tiempo, sino que debe mediar un acto de entidad suficiente para modificar el título (Llambías: “Cód. Civ. Anotado”, Bs. As., Abeledo-Perrot, tomo IV-A, 1981, pág. 81, comentario al art. 2353).La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha señalado que no basta el cambio interno de la voluntad para la interversión del título, ni siquiera  su exteriorización por simples actos unilaterales; se debe, en cambio, admitir que el cambio se produce mediando conformidad del propietario, o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho: lo primero, porque excluye la unilateralidad de la mutación, y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458 del Cód. Civ. (CSJN, 11-6-62, E.F. 7- 221, específicamente pág. 225).

Por ende, debe concluirse que el accionado ha ingresado al predio en virtud del mentado contrato de comodato, sin que a posteriori haya intervertido su título, salvo al momento de serle requerida la devolución de la tenencia, en fecha 5 de junio de 2006 (v. fs. 5) y, por tanto, hasta ese momento fue tenedor precario del bien. Desde dicha fecha no ha transcurrido el plazo de prescripción veinteañal.

Es menester poner de resalto que las pruebas conducentes analizadas no resultan concluyentes ni suficientes para demostrar, con el grado de certeza exigido por la naturaleza misma de la pretensión incoada, el requisito de posesión con ánimo de dueño por el plazo de veinte años que prescribe el citado art. 4015 del Código de fondo.

La posesión del inmueble continuada, pública y pacífica durante el tiempo que la ley exige, que en el presente caso es de veinte años, constituye un requisito ineludible para prescribir. La parte reconvenida no ha opuesto causales de interrupción del plazo, sino que ha objetado la falta de acreditación del cumplimiento de la posesión a título de dueño por dicho lapso temporal, recaudo que debe necesariamente ser probado por quien pretende usucapir. A tal efecto, el actor debe probar la posesión animo domini actual, también la que se tuviera en el inicio de la ocupación como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal. En ese sentido, la jurisprudencia ha puesto de resalto que aun cuando en la prescripción larga se debe acreditar una posesión continua e ininterrumpida durante veinte años sin necesidad de título y buena fe, sí es necesario justificar el inicio de la posesión como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo (C.Civ.Com.Morón, sala 2, 29/2/201996, JA 1999-I-Sintesis; C.Civ.Com. Lomas de Zamora, sala 1, 24/2010/2002, JA- 2004-Síntesis)

En efecto, la carencia de título impone la necesidad de invocar y demostrar el momento preciso en que el pretensor ha ingresado en la posesión de la cosa con ánimo de dueño o ha adquirido este animus respecto de la cosa detentada. Ello, con el rigor con el que deben ser comprobados los extremos exigidos por la ley que, cabe reiterar, tiene su razón de ser en el carácter excepcional de la usucapión como medio de adquisición del dominio, al existir interés público involucrado.

En consecuencia, la contrademanda de prescripción adquisitiva ha sido correctamente rechazada.

VII.- Que en razón de lo expuesto, propongo revocar el punto I de la sentencia apelada, rechazando la demanda de reivindicación entablada por la Sucesión de O. M. y confirmarla en lo demás que fue materia de agravios.

Con relación a las costas emergentes del recurso, corresponde imponerlas por el orden causado atento mediar vencimiento recíproco (conf. art. 71 CPCC).

Asimismo, de acuerdo al principio que emerge del art. 273 del Código de rito, es preciso adecuar las costas de primera instancia por la acción de reivindicación que es rechazada y disponer que corran a cargo del actor vencido de conformidad al principio general objetivo del vencimiento (conf. art. 67 CPCC).

VIII.- Que, por último, atento lo dispuesto por Acordada de la Corte de Justicia Nº 12.062 del 11 de abril de 2016, corresponde en esta oportunidad fijar los porcentajes que corresponden por los honorarios de los  abogados que intervinieron en esta instancia.

Realizada la ponderación de la labor de acuerdo a lo prescripto por el art. 13 del Decreto Ley Nº 324/1963 y sus modificatorias, teniendo en cuenta que no media el supuesto de revocación íntegra del fallo a favor del apelante, resulta adecuado establecer los porcentuales en el 45% del monto que correspondiere por la actuación en primera instancia, tanto para la regulación de los honorarios de los letrados del apelado como del de la parte apelante, por el recurso aquí resuelto.

Así voto.- La doctora Hebe Alicia Samsón dijo:

Por compartir sus fundamentos, me adhiero al voto que antecede.

Por ello, LA SALA SEGUNDA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL,

I.- HACE LUGAR PARCIALMENTE al recurso de apelación interpuesto por el demandado a fojas 616. En su mérito, REVOCA el punto I de la sentencia de fojas 600/19613, y DISPONE rechazar la demanda de reivindicación entablada a fojas 42/1949 por la señora M. del V. D. de M. en representación de la Sucesión de O. M., en contra del señor A. H., con costas a cargo del actor.

II.- IMPONE las costas del presente recurso de apelación por el orden causado.

III.- FIJA en el 45% el porcentaje para la regulación de los honorarios de los abogados que intervinieron en esta segunda instancia, en relación a lo que correspondería en la instancia anterior, por su labor en el presente recurso de apelación.

IV.- ORDENA que se registre, notifique y baje.